해가 바뀌어도 건축계는 노후건축물 등으로 대표되는 낙후지역을 살리는 도시재생 사업에 대한 기대가 크다. 정부는 올해 관련 예산으로 1조7,000억 원을 편성하는 등 여전히 핵심 국정과제로 추진하고 있다. 서울시의 경우 지난 연말 도시재생 희망지 사업 신규 대상지로 중구 신당5동 등 5곳을 발표하는 등 주민들이 주도적으로 마을환경을 개선해나가는 것을 목표로 하고 있다.

이 같은 도시재생사업 간 주목할 점은 사업 대상 지역의 인구감소와 경제 침체, 노후건축물 증가 등 도시 쇠퇴가 예상보다 심각한 수준이라는 점과 공동체를 형성하는 주민들의 이해와 협조, 젠트리피케이션 문제 해결, 환경개선 시설과 커뮤니티의 지속적인 운영방안의 마련 등이 된다.

◆ 도시재생 사업, 지역특성 반영되지 않고
커뮤니티 시설 등 자력으로 조직 운영 어려움

공공임대시설을 확보해 도시재생지역 내 젠트리피케이션 문제에 대응하고, 중심시가지 생태계 회복을 위한 새로운 인프라 정립이 필요하다는 진단이 나왔다. 공공임대시설 확보 방안으로는 공공의 토지 및 건물 활용, 건축물 신축, 리모델링 방식 등이 제시됐고, 공공임대시설 운영과 관리를 위해서 공공성과 전문성을 모두 갖춘 ‘전문조직’을 설립해야 한다는 지적이다.

서울연구원은 새해를 맞아 ‘중심시가지형 도시재생활성화지역 내 공공임대시설 확보 방향’이라는 보고서를 발표했다. 보고서는 서울시 도지재생사업은 2012년 뉴타운 재개발의 수습방안 발표 후 시작돼 2014년 기준 서울시 전역의 총 147곳에서 활발하게 추진되고 있고, 창신‧승인 일대는 법정단계를 지나 자력재생 단계에 접어드는 등 도시재생사업의 주요 성과진단이 필요한 시점이라며 연구 동기를 밝혔다.

현재 추진 중인 서울 도시재생활성화지역 1단계 사업의 물리적 성과를 살펴보면, 대부분의 지자체에서 볼 수 있듯이 지역의 특성을 반영했다기보다는 일반적인 공공시설과 지원센터로 시설의 용도가 차별성을 가지지 못하고 있다. 보고서는 그중에서도 중심시가지형은 쇠퇴 산업, 역사문화, 전통시장, 대학가 주변 등 지역 특성에 따른 세부 유형별로 특화되어 추진되는 것으로 지역별 사업방향이 반영되고 공감될 수 있는 용도 발굴이 필요하다고 지적했다.

또 도심 및 중심시가지 도시재생사업 추진에 따라 생겨나는 젠트리피케이션 문제에 대응하기 위해 공공에서 상생협약 및 공공임대상가 등을 추진하고 있지만, 공공공급 시설의 입지문제와 상권 및 공실 관리에 대한 전문성이 부족하다는 지적이 나오고 있는 현실이라는 점도 환기했다.

자력재생 단계에 접어든 창신‧승인 일대 역시 주민공동운영회와 도시재생기업(CRC) 등의 조직을 설립해 운영을 시도하고 있지만 커뮤니티, 복지시설, 지원센터 등의 기능이 수익구조와 연계되기 어렵고, 추가적인 지원 없이는 자력으로 관련 시설과 조직을 운영하기 어려운 실정이라는 분석이다.

◆ 공공임대시설 공급으로
자력재생 기반 확보…공공성과 전문성 모두 갖춘 전문조직 필요

도시재생사업에서 앵커시설의 확보는 대부분 국가나 지자체 예산을 통해 공공사업으로 추진되고 있어 한정된 공공예산으로 다양한 수요를 충족하기에는 어려움이 따른다. 따라서 공공예산 사용을 최소화할 수 있는 공공임대시설 확보가 중요하다. 보고서는 공공임대시설 확보 방안으로 공공의 토지 및 건물을 활용하는 경우와 매입 또는 장기임대가 가능한 민간의 토지와 건물을 활용하는 경우를 제시했고, 각각은 토지만 있는 경우와 건축물 포함 여부에 따라 신축하는 방식과 용도 전환 및 리모델링 방식으로 나누어진다고 설명했다. 건축인허가와 관련해서는 ‘건축법’ 제29조에 따른 공용건축물에 대한 특례를 적용할 수 있다.

서울연구원 민승현 연구위원은 “공공임대시설은 지역 도시재생에 필요한 시설로 지역상권을 보호하고, 지역 생태계 회복과 지역공동체 상호협력을 증진해 지속가능한 성장과 지역경제 활성화를 도모하기 위한 목적을 가진다”면서 “도시재생활성화지역 내 공공임대시설의 확보는 수익 구조의 확보를 통한 지역 내 자력갱생의 기반을 마련할 수 있는 하나의 모델이라 할 수 있다”고 밝혔다.

공공임대시설 관리와 운영을 위한 전문조직의 필요성도 제기했다. 민 연구위원은 “공공임대시설의 운영과 관리를 위한 조직은 공공의 성격을 지역의 활성화를 위해 추진하는 것을 목적으로 해야한다”면서도, “기존 도시재생조직의 형태에서 발전된 시장경제형 사회적 기업 또는 시장경제형 도시재생조직으로 공공성과 전문성을 모두 갖춘 새로운 형태의 전문조직이 필요하다”고 주장했다.

공공임대시설은 획일화된 시설이 도입되고 있는 현재의 도시재생사업에서 중심시가지형 도시재생활성화지역의 수요를 충족시킬 수 있는 시설로, 향후 변화하는 수요와 환경에 탄력 있게 대응할 수 있는 시설의 형태여야 한다는 전제를 밝힌 것이다. 또 전문조직을 통해 다양한 용도를 복합해 운용할 수 있고, 지역산업과 관련한 다양한 일자리 창출도 가능하다는 점도 제시했다.

민 연구위원은 “임대 수익구조와 해당 사업의 연계를 통해 지속가능한 도시재생 활동을 위한 자금적 기반을 마련해 지역이 자생적으로 발전해 나갈 수 있는 선순환 구조가 가능하다”면서 “(공공임대시설은) 조직과 운영‧관리가 일체적으로 추진되게 하는 주요 플랫폼이 될 것으로 기대된다”고 밝혔다.