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우리 도시들 용적률을 재고해야 한다

기사승인 2019.10.02  14:39:25

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개발론자가 아니다. 왜냐면 용적을 이야기 하면 항상 이런 오해를 받기 때문에 먼저 언급한다. 용적률은 토지의 효율적 활용과 관련이 있다. 토지의 효율적 활용은 다시 토지가격과 관계된다. 토지 가격이 건축비보다 싸다면 자연적으로 건물의 용적률은 의미가 없다. 왜냐면 토지가격은 건물의 재화적 가치가 인정될 때 형성되기 때문이다.
토지가격이 건축비의 몇 배가 된다면 이는 용적률을 자극한다. 이는 산수다. 경제의 공급과 수급 균형에 의해 가격이 결정되는 것과 같다. 이런 현상을 바로 목격할 수 있는 도시가 홍콩과 뉴욕이다. 이 두 도시는 이미 19세기 말에서 20세기 초반에 토지가격이 어떻게 건물을 높게 만드는지 입증했다. 혹자는 법적인 강제로 건축을 못하게 하면 토지가격도 내려가지 않을까 말한다. 물론 그것도 가능하다. 대표적인 곳이 수원 화성지역이다. 수원 화성 지역은 조선의 신도시로 계획된 역사 유적으로 유네스코 세계문화유산이 되면서 건축 행위들이 제한되고 억제됐다. 그 결과 건축적 수익성이 낮아지니 토지가격이 오히려 내려가는 현상이 일어났다.
그런데 모든 도시 지역을 법으로 규정할 수도 없다. 우리나라 도시들은 더더욱 그렇다. 투기자본을 억제한다는 명분을 내걸지만, 현재 우리나라 도시들은 엉망진창이다. 서울같이 보는 눈이 많고 논란이 많은 도시는 선출직 지자체장들이 눈치 보면서 제대로 하려는 노력을 하지만, 전국 지방 도시들은 도시 구성의 원칙에 의문이 든다.
용적률을 높여서 지어야 할 곳과 그렇지 않아야 할 곳의 구분도 없고, 토지가격이 영향을 주는 것도 아닌 경우가 상당하다. 작은 도시들은 오히려 개발 사업자들의 압력이 강해서 무조건 높게 지어버리는 경우도 많다. 그렇게 시장과 관계없는 규모로 지어져서 미분양이 되거나, 몇 년째 텅텅 빈 임대공간을 방치하는 경우가 부지기수다. 이런 건물은 도시 경관 따위는 아랑 곳하지 않아 지방 도시들의 미래 경쟁력까지 갉아먹어 버린다.
진주 촉석루에서 바라본 진주 제1경이라는 유구어린 전망도 우후죽순으로 올라가버린 건물이 경관이나 조망을 망쳐버린다. 반대로 토지의 가용성이나 효율성을 잘못 적용해서 오히려 가격 상승을 압박하는 경우도 있다. 대부분의 우리나라 대도시들에서 벌어지는 일이다.
그런 대표적인 제도적 지침이 바로 일반주거지역에 대한 종세분화다. 지난 2000년대 초반 건폐율 60%와 용적률 300%로 규정된 일반 주거지역이 느닷없이 1, 2, 3종 일반주거지역으로 세분화 되면서 50, 60%의 건폐율과 150~ 250%의 용적률 적용이 됐다. 이해할 수 없는 종 세분화 정책은 가뜩이나 부족한 대도시 건축 용지의 효율성을 악화시켰고, 건축적 도시경관의 맥락을 파괴했다. 좁은 도로사이로 1, 2, 3종 일반주거지역이 이웃하는 것은 웃지 못할 규제로서 구분의 논리, 근거가 없다. 그렇다고 토지가격의 변동이 없는 것도 아니다. 오히려 급상승한 곳이 수두룩하다. 종세분화 이전의 일반주거지역은 블록단위로 정해져 있어서 도시구조에 훨씬 적합한 도시계획 구조였고, 전략이었다. 이런 아이러니는 선형단위로 지정된 상업지역도 마찬가지다. 대로변 북쪽에 위치한 상업지역은 초고층까지 가능한데, 바로 이면에 있는 일반주거지역은 일조권을 받아 항시 그림자 속에 있다.
그런가 하면 최근 서울 잠실5단지의 준주거지역 선정 또한 납득하기 어려운 정책이다. 유사한 지역적 조건을 가진 상계동이나 목동은 지역중심화 전략을 적용하지 않는다. 더 큰 문제는 준주거로 인한 엄청난 경제적 이익에 대한 특혜시비가 있다는 점이다. 도무지 우리 도시들의 용적률 정책의 기본 철학과 뼈대가 무엇인지 의심되는 시점이다.

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<저작권자 © 대한건축사협회 건축사신문 무단전재 및 재배포금지>
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