건축공사감리制 ‘전면개편’ 시행, 건축물 안전 강화·부실시공 차단

올 12월 31일까지는 허가권자가 ‘감리자 명부’ 없이 감리자 지정
내년 1월 1일부터 조례에 따른 작성된 명부로 감리자 지정

허가권자가 감리자를 지정하는 건축물의 대상, 절차 등이 마련돼 8월 4일부터 시행된다. 소규모건축물 등 감리강화차원에서 앞으로 단독주택·건설업자가 시공하는 경우를 제외한 건축주가 직접 시공하는 소규모건축물(661㎡ 이하 주거용 건축물, 495㎡ 이하 일반건축물), 분양 목적의 30세대 미만 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 소규모건축물과 분양건축물이 복합된 건축물은 허가권자가 감리자를 지정해 공사감리가 수행된다.
또 심의대상이 아닌 건축물을 심의하거나 심의내용이 건축법규 등에 위반된 경우에는 심의결과가 취소되고, 과도한 기준적용·이행이 어려운 조건을 제시한 것으로 인정되는 경우 재심의를 할 수 있게 된다. 지자체에서 빈번히 발생되고 있는 위법·부당한 심의갑질을 방지키 위함이다.
국토교통부는 올 1월, 2월 개정·공포된 건축법을 반영한 건축법 시행령·시행규칙이 7월 20일, 8월 4일부터 시행된다고 7월 19일 밝혔다. 단, 허가권자 감리자 지정규정은 올 8월 4일 이후 건축허가(심의신청 포함)를 신청하는 경우부터 적용되지만, 감리자 모집공고·명부작성 방법 및 지정방법 등 세부내용을 담게 될 조례가 마련되려면 각 지자체 의회를 통과해야 하는 점을 감안해 올해 12월 31일까지는 허가권자가 감리자 명부 없이 감리자를 지정할 수 있다.
2017년 1월 1일부터는 제정된 조례에 따라 작성된 명부를 통해 감리자를 지정해야 한다. 이번 개정안에는 허가권자 감리자 지정, 결합건축, 건축위원회 심의결과 시정 및 조치 등이 당초 입법예고 내용보다 상세히 규정되거나 바뀌었다. 8월 4일부터 시행될 허가권자가 공사감리자를 지정하는 건축물대상은 올 4월 입법예고 시 건축물 대상에 더해 ‘소규모건축물과 분양건축물이 복합된 건축물’이 추가됐다. 또 소규모건축물을 건설업자(면허소지자)가 건축주와 시공자가 될 때에도 입법예고와 동일하게 허가권자가 감리자를 지정토록 시행규칙 별지 제22호의3 서식 ‘유의사항’에 단서조항으로 반영됐다.
감리자 지정 절차를 자세히 살펴보면, 시도지사는 모집공고를 거쳐 공사감리자로 지정될 수 있는 건축사를 대상으로 감리자 명부를 작성·관리해야 한다. 건축주는 착공신고 전 허가권자에게 감리자 지정을 신청하면 허가권자는 7일 이내에 감리자를 지정하게 된다. 지정통보서를 받은 건축주 및 감리자는 계약을 체결하되, 감리자 귀책사유를 제외하고는 건축주가 감리자를 변경할 수 없다. 세부적인 모집공고, 명부작성 방법, 지정 방법은 시·도의 조례로 정한다. 이미 건축법에서는 적정 감리비용 지불보증차원에서 건축주는 착공신고 시 감리계약서를 허가권자에게 제출하고 허가권자는 감리계약에 따른 감리비용 지불여부를 확인하고 사용승인을 할 수 있도록 했다. 감리비용 기준도 건축법에 해당 지방자치단체 조례로 정할 수 있게 했다.

◆ 심의방법 및 결과조사 광역자치단체 심의로 확대…조치내용 상세 마련

개정안에는 건축위원회 심의방법 및 결과조사와 위법·부당한 심의에 대한 조치내용도 구체적으로 마련됐다. 당초 입법예고에는 심의결과 조사대상이 기초자치단체(시·군·구)였지만, 이번 시행될 시행령에는 광역자치단체(시·도지사) 심의까지 확대됐다. 심의결과에 대해 시정명령을 할 수 있는 기준을 살펴보면, ▶심의대상이 아닌 건축물을 심의하거나 심의내용이 건축법규 등에 위반된 경우는 심의결과 취소를, ▶건축법규 위반은 아니지만 심의현황 및 건축여건을 고려하여 특별히 과도한 기준을 적용하거나 이행이 어려운 조건을 제시한 것으로 인정되는 경우는 심의결과 조정 또는 재심의를, ▶심의절차에 문제가 있는 경우는 재심의를, ▶건축관계자에게 심의개최 통지 없이 심의를 하거나 건축법규 등에서 정한 범위를 넘어 과도한 도서제출을 요구하면 심의절차 및 기준의 개선을 권고할 수 있게 됐다.

◆ 결합건축 가능지역 상업지역 등 외에 ‘건축협정구역, 특별건축구역, 리모델링 활성화 구역’ 포함

개정안은 결합건축 가능지역을 상업지역·역세권개발지역·주거환경관리사업 시행을 위한 구역 외에 입법예고 시 건축협정구역, 특별건축구역을 추가했던 것을 리모델링 활성화 구역까지 포함시켰다. 체결조건도 2개의 대지 모두가 결합건축이 가능한 지역 중 동일 지역에 속하고, ‘12미터 이상인 도로로 둘러싸인 구역안에 있는 대지’로 규정했다. 입법예고 시에는 결합대상 2개 대지가 100미터 이내라는 조건이 있었다.
아울러 지구단위계획구역 등의 경계에 너비 20미터 이상의 도로가 있는 경우 해당 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물에 대해서도 정북방향 이격거리 기준을 적용하지 않도록 했다. 그러나 20미터 도로에 접한 대지상호간 건축을 함에 있어 구역을 설정하여 구역과 접한 대지까지 확대하면 인접대지에 또 다른 일조피해가 발생할 수 있어 문제로 지적되고 있다. 사협도 이러한 사유로 지자체 여건에 따라 조례로 위임해 탄력적으로 운용돼야 함을 의견으로 낸 바 있다.
개정안은 건축물을 신축·개축·재축 및 리모델링 하기 위해 대지공유자 80% 동의로 건축허가가 가능한 경우를 입법예고에 비해 상세히 규정했다. ▶급수·배수 등의 설비 또는 지붕·벽 등의 노후화나 손상으로 기능유지가 곤란한 경우 ▶노후화로 내구성에 영향을 미치는 기능적·구조적 결함 있을 때 ▶건축물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴 등 안전사고가 우려될 때 ▶천재지변으로 붕괴돼 다시 신축·재축할 때 등이다.
또 대지가 2개 이상의 도로에 접한 경우 그 중 하나의 도로 너비가 20미터 이상이면 해당 20미터 이상인 도로면에 접한 건축물에 대해서는 건축선으로부터 건축물까지 띄워야 하는 거리를 적용하지 않도록 했다.

◆ 다중주택, 주택으로 쓰는 층수만 면적·층수산정에 포함

개정안은 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 건축면적 및 바닥면적에 산입하지 않도록 했다. 또 대학가 원룸 등 다중주택은 주택 외의 다른 용도로 쓰는 부분도 면적 및 층수산정에 포함하던 것을, 주택으로 쓰는 층수만 면적·층수산정에 포함하게 했다. 바닥면적 30㎡ 미만인 부동산중개소나 금융업소 등은 제2종 근린생활시설에서 분리해 제1종 근린생활시설로 분류했다.
아울러 복수용도는 같은 시설군 내에서 허용되며, 다른 시설군 용도간의 복수용도는 지방건축위원회 심의를 거쳐 허용되게 했다. 개정안에는 최근 노후주택가 신축공사장에서 옹벽이 무너지는 등 안전사고가 발생됨에 따른 대책도 담겼다. 앞으로 지하 1층을 설치하는 경우에도 건축허가 현장조사·검사 또는 확인 시 굴착으로 인하여 인접대지 석축 및 건축물에 영향이 있어 조치가 필요할 때 착공신고 시 흙막이 구조도를 제출해야 한다.
이 밖에 산후조리원은 위락시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차정비공장과 같은 건축물에 함께 지을 수 없게 했다.

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